Chào các bạn,
Trong phần này mình phân tích nhanh tư duy của Tòa Tối Cao Nhân Dân qua hai án lệ 03/2016/AL và 04/2016/AL. Hai án lệ thì cũng quá sớm để đọc được luồng tư duy, nhưng có lẽ chúng ta cũng cần hiểu càng sớm càng tốt cách tư duy của Tòa, để có thể suy nghĩ trong những vụ kiện tương lai.
Cả hai án lệ này đều liên quan đến quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Trong án lệ 03/2016, bố mẹ cho con sử dụng đất làm nhà nhưng không có giấy tờ chuyển nhượng, tuy vậy có các yếu tố pháp lý sau: Con đã xây nhà trên đất và sử dụng nhà đất 16 năm (1) liên tục, (2) công khai và (3) ổn định, và (4) đã đăng ký sử dụng đất và (5) được xã cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong án lệ 04/2016 người bán và người mua đã ký (1) hợp đồng chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất, và người mua đã (2) nhận và (3) sử dụng công khai một phần đất và nhà, phần kia người bán không giao và tạo ra tranh chấp, người mua cũng chưa đăng ký quyền sử dụng đất vì người bán không bằng lòng làm thủ tục đăng ký.
Điểm chúng ta thấy trong hai án lệ là:
1. Đăng ký và được xã cấp chứng nhận sử dụng đất không tự nó quyết định ai là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Đăng ký và giấy chứng nhận chỉ là một trong những bằng chứng mà thôi. Trong án lệ 04/2016 người mua chưa đăng ký sử dụng đất, nhưng Tòa vẫn tuyên bố người mua là sở hữu chủ quyền sử dụng đất dựa trên hợp đồng và những bằng chứng khác.
Điều này rất hợp lý, nó cho thấy hồ sơ đăng ký chỉ là một trong những bằng chứng mà thôi, chứ không có tính quyết định tự chính nó. Tòa tìm sự thật căn cứ trên toàn bộ bằng chứng, chứ không chỉ dựa hoàn toàn vào một bằng chứng nào.
2. Chuyển nhượng tài sản qua lời nói có thể được Tòa chấp nhận. Trong án lệ 03/2016 bố mẹ cho con sử dụng đất nhưng chẳng có giấy tờ trao tặng quyền sử dụng đất. Dù vậy Tòa căn cứ vào những bằng chứng như con đã xây nhà công khai trên đất và ở đó lâu năm, và đã đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy sử dụng đất, để kết luận là con đã được bố mẹ cho đất ngay từ đầu.
3. Tuy vậy, ta cần lưu ý là các bằng chứng giấy tờ đóng vai quan trọng. Trong án lệ 03/2016 ta có đăng ký và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong 04/2016 ta có hợp đồng viết bán quyền sử dụng đất và nhà.
Trong một vụ kiện mà chẳng có bằng chứng viết gì cả, thì trên nguyên tắc, sự thật cũng có thể tìm ra, nhưng thiếu bằng chứng viết thì các bằng chứng khác sẽ phải cực mạnh.
4. Trong án lệ 03/2016 Toà đưa các khái niệm pháp lý về “quyền sở hữu do chiếm hữu” (ownership by possession) vào để phân xử. Chiếm hữu là chiếm giữ một tài sản, ví dụ chiếm hữu và sử dụng một mảnh đất không biết ai là chủ. Tại điều 255 của Bộ Luật Dân Sự (1995) có thời hạn chiếm hữu bất động sản (nhà, đất) từ 30 năm trở lên, thì có thể thành sở hữu chủ:
Điều 255. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu
1- Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản, thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2- Người chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu toàn dân, không có căn cứ pháp luật, thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó.
Ở đây ta thấy có 3 yếu tố của chiếm hữu: ngay tình (in good faith), liên tục (continuous) và công khai (public hay notorious).
Nhưng, nhưng, nhưng…
Trong án lệ 03/2016 tòa không nhắc đến “ngay tình” mà lại thêm vào yếu tố “ổn định”. Làm các khái niệm pháp lý trở thành rắc rối và khó hiểu.
(Trong án lệ 04/2016 chỉ có một yếu tố “công khai”, không có yêu tố “liên tục” và “ổn định” vì hai bên tranh chấp rất sớm.
Điểm lạ là Tòa chẳng nói gì đến yếu tố “ngay tình” trong cả hai án lệ. Có lẽ vì “ngay tình” là yếu tố chủ quan khó xác định, nên tòa thay vào bằng yếu tố “ổn định” là yếu tố khách quan, dễ xác định hơn? Dù vậy, nếu các tình tiết vụ kiện cho thấy thân chủ mình ngay tình, thì mình khuyên các luật sư nên đưa yếu tố “ngay tình” vào vụ kiện, vì đó là yếu tố đã có trong Điều 255 Bộ Dân Luật)
Dù sao thì điểm chính ở đây là, khi có chiếm hữu nhưng thiếu bằng chứng giấy tờ chẳng hạn, thì các yếu tố của “sở hữu bằng chiếm hữu” có nhiều sức mạnh thuyết phục. Đây là điểm các luật sư cần lưu ý.
5. Về thời hiệu, thì Điều 255, đòi hỏi chiếm hữu bất động sản 30 năm trở lên, nhưng trong các vụ kiện không thực sự là vụ “sở hữu do chiếm hữu” (như hai vụ ở đây – một vụ là trao tặng và một vụ là hợp đồng mua bán) thì Tòa không quan tâm đến yếu tố thời gian, nhưng dùng những yếu tố khác của chiếm hữu – liên tục, công khai, ổn định/ngay tình? – để tìm sự thật ai là chủ sở hữu.
6. Điều 53 Hiến Pháp 2013 ấn định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”
Vậy người chiếm hữu đất có được sở hữu quyền sử dụng đất sau khi chiếm hữu 30 năm không?
Khoản 2 Điều 255 của Bộ Dân Luật quy định: “Người chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu toàn dân, không có căn cứ pháp luật, thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó.
Có thể lý luận rằng, người chiếm hữu không bao giờ có “quyền sở hữu đất” dù đã chiếm hữu bao lâu vì đất thuộc sở hữu toàn dân theo Hiến Pháp, nhưng sau 30 năm chiếm hữu “ngay tình, liên tục và công khai” thì người đó có thể chiếm được “sở hữu quyền sử dụng đất”. “Sở hữu đất” và “sở hữu quyền sủ dụng đất” là hai điều khác nhau; Khoản 2 Điều 255 không cản trở sở hữu quyền sử dụng đất được Khoản 1 Điều 255 quy định.
Một số ý tưởng để các bạn cùng suy nghĩ.
Trần Đình Hoành, JD, Esq.
CVD 